الزام به تنظیم سند رسمی

۱۹ آبان ۱۳۹۵

یکی از معضلاتی که در جریان خرید و فروش مال غیر منقول (ملک) به وجود می آید امتناع فروشندگان از حضور در دفتر خانه و تنظیم سند رسمی انتقال است.

این عدم حضور در حالی است که اغلب فروشندگان درصد بالایی از مبلغ مورد معامله را دریافت نموده اند و بعضاً به دلایلی همچون بالا رفتن قیمت ملک و این قبیل دلایل از انجام تعهد سر باز می زنند. لذا در چنین مواردی خریدار می تواند فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی نماید به نحوی که وی می تواند به مراجع قضایی ذیصلاح مراجعه و دادخواست الزام را تقدیم دادگاه نماید.

برای الزام فروشنده به حضور در دفتر خانه و انتقال سند چند شرط لازم است:

۱) رابطه قراردادی فی مابین خواهان و خوانده (وجود مبایعه نامه معتبر).

۲) تعهد طرفین به حضور در دفترخانه و اقدام به انتقال در مبایعه نامه قید شده باشد.

۳) مالکیت قانونی خوانده بر ملک (یعنی اینکه در دفتر خانه ملک به نام او ثبت شده باشد)

 

چند نکته:

  •  وجود قراردادی که به صراحت تعهد به انتقال مال غیر منقول را جزء تعهدات فروشنده آورده باشد.
  • گواهی عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی از دفتر خانه مربوطه توسط خریدار اخذ شده باشد.
  • اگر اظهار نامه ای برای حضور در دفتر اسناد رسمی به وسیله خریدار به فروشنده ابلاغ شده ، تصویر برابر با اصل آن پیوست دادخواست شود.
  • قبل از اقامه دعوا اطمینان حاصل شود که ملک مورد معامله در رهن یا بازداشت نباشد. چراکه در این حالت می بایست فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه مطالبه نماید.
  • در مواردی که فروشنده مالک رسمی مورد معامله نباشد، خریدار می تواند با طرح شکایت با موضوع فروش مال غیر در جهت احقاق حق خود اقدام نماید. در این موارد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال امکان پذیر نیست چرا که وی مبادرت به فروش مالی کرده است که قانوناً متعلق به وی نبوده است.
  • قبل از اقامه دعوا اطمینان حاصل شود که ملک مورد معامله دارای پایان کار و گواهی عدم خلافی از شهرداری می باشد. زیرا صدور و انتقال سند در شهر ها منوط به پایان کار و گواهی عدم خلافی شهرداری است.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی غیر منقول در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک است.

 

متداول ترین سئوالات مطرح شده در مورد الزام به تنظیم سند رسمی:

 

۱) چنانچه خریدار قبل از تنظیم سند رسمی فوت کند چه اتفاقی می افتد؟

پاسخ: بعد از فوت فروشنده باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت وراث ایشان تنظیم نماید.

 

۲) در صورتی که فروشنده در تاریخ مقرر برای سند اقدام نکند و حاضر به حضور نگردد تکلیف چیست؟

پاسخ: در اینگونه موارد هرگاه مالک حاضر به امضاء سند انتقال به نام خریدار نشود نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی بنام خریدار امضاء می نماید.

مدارکی که مراجعه کنندگان در مورد طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی نیاز به ارائه دارند:

۱) مدارک شناسایی از قبیل شناسنامه و کارت ملی

۲) ارائه سند و یا مدرک و یا قولنامه و توافقات دو طرف قراردادو سایر ادله و مستندات