سرقفلی و حق کسب و پیشه

۲۳ آبان ۱۳۹۵
Want create site? Find Free WordPress Themes and plugins.

قطعاً نام سرقفلی و حق کسب و پیشه را شنیده اید که تقریباً یک مسئله قدیمی است که در روابط بین موجر و مستاجر به آن برخورد می کنیم.

 

آیا سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت متفاوت است؟

سرقفلی یعنی پولی که در ابتدای عقد اجاره و جدا از مال الاجاره توسط مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) از مستاجر دریافت می شود. که مبلغ ومیزان این وجه به موقعیت محلی و کیفیت بنا و تجهیزات عین مستاجره بستگی دارد و در نهایت مالک و مستاجر رقم آنرا تعیین می کند.

اما حق کسب وپیشه وتجارت حقی است که تاجر و کاسب نسبت به محلی پیدا می کند، در واقع حسن شهرت، جمع آوری مشتری و رونق کسب  و کار مستاجر است که براثر عملکردش در محل ملک بوجود آمده است. بنابراین حق کسب و پیشه وتجارت حقی است مالی که به تبع مالکیت منافع، برای مستاجر محل کسب و پیشه و تجارت تحقق می یابد و قابلیت انتقال به غیر توأم با منافع عین مستاجره را دارد بنابراین مالک حق کسب و پیشه وتجارت مستاجر محل است و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبرخواهد بود. (این نامگذاری در محدوده قانون سال ۱۳۵۶ صحیح است.)

 

آیا ما در حال حاضر حق كسب و پیشه و تجارت را داریم؟

در سال ۱۳۷۶ قانونی در خصوص روابط موجر و مستاجر به تصویب رسید و مقرر گردید كه اخذ سرقفلی در مواردی كه در قانون مزبور آمده جایز است اما مطالبه هر وجهی غیر از سر قفلی ممنوع است. در نتیجه به موجب این قانون هر قرارداد اجاره ای كه از سال ۱۳۷۶ به بعد در خصوص اماكن تجاری منعقد شده، گرفتن سرقفلی در آنها جایز است اما حق كسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق نمی گیرد.

 

با توجه به قانون سال ۷۶ سرقفلی به چه مواردی اطلاق می شود؟

ماده ۶: قانون سال ۷۶ می گوید، هر گاه مالك، ملك تجاری خود را به اجاره واگذار كند می تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت كند و مستاجر می تواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت كند مگر آنكه در ضمن حق اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

تبصره الف: چنانچه مالك سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملك را به دیگری واگذار كند، پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی را از مالك ندارد.

تبصره ب: در صورتی كه موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل كند، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد.

ماده۷: هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی كه عین مستاجره در تصرف مستاجر باشد، مالك حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود كه هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار كند. در این صورت مستاجر می تواند از موجر یا مستاجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای حقوق خود دریافت كند. همچنین هرگاه ضمن عقد اجاره شود كه مالك عین مستاجره به غیر مستاجر اجاره ندهد و هرساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار كند،‌ مستاجر می تواند برای دریافت حقوق خود یا تخلیه محل مبلغی را بعنوان سرقفلی مطالبه كند.

 

چند نکته:

  • در حق کسب و پیشه و تجارت، نوع شغل از امور موثر در میزان آن است ولیکن در سرقفلی حق قائم و مربوط به محل است نه شخص.
  • در تعیین میزان سرقفلی هیچ عاملی غیر از خواسته مالک دخیل نیست و قوای عمومی در این مورد نقشی بر عهده ندارد، اما در مورد حق کسب و پیشه و تجارت چنین نیست و محکمه صالحه در قضیه دخالت دارد.
  • در قوانینی غیر از قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ هرجا سخنی از سرقفلی به میان آمده، منظور حق کسب و پیشه بوده است نه سرقفلی؛ سرقفلی یکی از عوامل موثره در میزان حق کسب و پیشه و تجارت است و نیز مقدار آن با مبلغ اجاره نسبت عکس دارد یعنی اگر سرقفلی قابل توجهی دریافت شود، رقم اجاره پایین خواهد و بالعکس.
  • در موقع تعیین حق کسب وپیشه و تجارت نیز اگر سرقفلی پرداخت شده باشد معمولاً باعث بالا رفتن مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت خواهد شد .
  • حق سرقفلی از حقوق مالی و قابل توقیف است. به‌عنوان مثال زن برای دریافت مهریه خود می‌تواند توقیف حق سرقفلی شوهر را مطالبه کند. با توقیف سرقفلی، این حق به فروش می‌رسد و از حاصل آن مهر زن پرداخت می‌شود. البته این موضوع مستلزم این است که حق سرقفلی شوهر به صورت رسمی به ثبت رسیده باشد.

   نحوه انتقال سرقفلي چگونه است؟

  1. اختياري: سرقفلي يک ملک، گاهي اختياري و با ميل و رغبت مالک سرقفلي به فرد ديگري منتقل مي شودکه ممکن است با سند عادي باشد يا سند رسمي.
  2. قهري:انتقال قهري به اين صورت است که شخصي فوت مي کند و حقوق حاصل از اجاره (حق کسب و پيشه) به ورثه شخص منتقل مي گردد.
  3. قضایی: وقتی از طرف مقام قضایی حکم به انتقال سرقفلی ملک داده می شود در اینصورت انتقال قضایی خواهد بود.

متداول ترین سئوالات مطرح شده در مورد سرقفلی و حق کسب و پیشه:

  1. اگر مالک ملک با دارنده حق سرقفلی در قیمت سرقفلی با هم توافقی نداشته باشند تکلیف چیست؟

پاسخ: در صورتیکه مالک ملک و دارنده حق سرقفلی در خصوص قیمت سرقفلی توافق نداشته باشند باید برای تعیین حق سرقفلی به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه کرد تا قیمت بر اساس نظر کارشناس تعیین شود.

 

  1. اگر مستاجر بدون رضايت‌ ‌مالك، عين مستاجره را به ديگري انتقال دهد و از طرفي حق انتقال ‌به غير را هم نداشته‌ ‌باشد حق سرقفلي پرداختي قابل مطالبه است يا خير؟‌

پاسخ:  اگر مغازه بعد از لازم‌ ‌الاجرا شدن قانون سال ۷۶ به اجاره واگذار شود و بدون رضايت موجر به ‌غير واگذار شود‌ ‌در صورت صدور حكم تخليه به علت انتقال به غير، مستاجر يا متصرف مغازه استحقاق ‌دريافت‌ ‌نصف حق سرقفلي را دارد .

 

مدارکی که مراجعه کنندگان در مورد سرقفلی و حق کسب و پیشه نیاز به ارائه دارند:

  1. مدارک شناسایی مراجعه کنندگان
  2. اصل اجاره نامه رسمی(سرقفلی)
  3. قرارداد در صورت موجود بودن و سایر مدارک و مستندات مورد نیاز

 

Did you find apk for android? You can find new Free Android Games and apps.