روابط موجر و مستاجر

۲۳ آبان ۱۳۹۵

اجاره از جمله عقود معینی است که امروزه با گسترش زندگی اجتماعی کاربرد فراوانی دارد، یکی از وظایف مهمی که دوایر اجرا در ادارات ثبت اسناد و املاک کشور با آن سرو کار دارند و امروزه بسیار رایج می‌باشد بحث اجاره و تخلیه عین مستاجره است.

 

تعریف عقد اجاره:

براساس قانون، اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره می‌گویند.

 

منظور از اجاره بها چیست؟

به طور معمول اجاره بها يا به گفته قديمي ها كرايه، همان پولي است كه بايد مستاجر در زمان هاي معين به موجر (مالك) بپردازد. ممكن است پول پيش يا هر مبلغي با هر عنوان مثل قرض الحسنه كه پرداخت مي شود در قرارداد اجاره محل مسكوني به عنوان بخشي از اجاره بها ميان دو طرف محاسبه و براي بازگرداندن آن در پايان مدت اجاره و پيش از تخليه محل اجاره توافقي انجام شود.

بطورکلی هر آنچه به عنوان تضمين، وديعه و از اين قبيل ميان طرفين توافق و مبادله شود، معتبر است و بايد بر اساس آن عمل شود.

 

منظور از تخلیه چیست؟

تخلیه اصطلاحاً دارای دو معنی می‌باشد:

  1. تخلیه ملک از تصرف کسی که استحقاق تصرف را ندارد مانند تخلیه مورد اجاره پس از گذشتن مدت اجاره و تخلیه مورد تصرف عدوانی
  2. اقباض و تسلیم مال مورد معامله غیر منقول

چند نکته:

  • مقررات و قوانینی که به عنوان مقررات قابل اجرا درباره روابط استيجاري اجرا مي شود،‌ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ است.
  • براي اين كه قرارداد اجاره يا رابطه استيجاري مشمول قانون سال ۱۳۷۶ باشد، لازم است ضوابطي درباره تنظيم قرارداد رعايت شود. از جمله اين كه قرارداد به صورت كتبي، ‌در دو نسخه و به امضاي دو نفر شاهد و طرفين تنظيم شود.
  • قبل از موعد قرارداد نمی توان مورد اجاره را تخلیه کرد، مگر حکم فسخ قرارداد از دادگاه گرفته شود و به همین اعتبار مورد اجاره تخلیه گردد.
  • تخلیه در صلاحیت شورای حل اختلاف محل وقوع ملک می باشد.
  • با پايان مدت اجاره محل مسكوني و درخواست موجر يا نماينده قانوني وي، محل اجاره در صورت رسمي بودن قرارداد اجاره از طريق اداره اجراي اسناد رسمي ظرف يك هفته و در صورت عادي بودن قرارداد اجاره با دستور مقام قضايي (در حال حاضر شورای حل اختلاف) تخليه خواهد شد.
  • طرفين مي توانند هر شرطي را كه در قانون به طور صريح ممنوع نباشد در قرارداد بنويسند و توافق كنند.
  • موجر (مالك) مي تواند در صورت استفاده مستاجر مغاير با موضوع نوشته شده در قرارداد و بر خلاف توافق، انتقال محل اجاره به ديگري (در صورت ممنوعيت در قرارداد محل مسكوني و در صورت عدم اجازه به مستاجردر اجاره محل تجاري)، تخريب و صدمه به محل اجاره كه قابل جلوگيري هم نباشد، عدم پرداخت اجاره بها و همچنين پايان يافتن مدت اجاره در محل مسكوني با مراجعه به شوراي حل اختلاف در باره محل اجاره مسكوني و دادگاه عمومي حقوقي درباره محل اجاره تجاري دعوي حقوقي مطرح كند و دادخواست بدهد. موارد ياد شده در صورت اثبات و انطباق با مقررات يا شرايط قرارداد مي تواند مستند تخليه محل اجاره يا دريافت خسارت يا محكوميت مستاجر به جلوگيري از تخلف باشد.
  • مستاجر مي تواند درمواردي مثل تنظيم قرارداد اجاره يا سند رسمي اجاره (درباره محل اجاره تجاري) و يا خرابي عمده محل اجاره يا مانعي كه از جانب مالك براي استفاده از محل اجاره ايجاد شده است و همچنين در صورت انتقال محل اجاره به ديگري بدون در نظرگرفتن منافع و حقوق مستاجر، براساس قانون و قرارداد، همچنين بازگرداندن وديعه، قرض الحسنه يا هر مبلغي كه در هنگام تخليه بايد پس داده شود، به مراجع قانوني و قضايي يادشده مراجعه و دادخواهي كند.

 

متداول ترین سئوالات مطرح شده در مورد روابط موجر و مستاجر:

۱.جهت تنظیم قرارداد اجاره آیاحضور دو شاهد لازم است یا خیر؟

پاسخ: بله، براساس ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۷۶ تصریح شده قرارداد عادی اجاره باید به وسیله دونفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد. چنانچه قرارداد اجاره بدین گونه مطابق مقررات قانون مرقوم تنظیم گردد موجر می تواند از مزایای قانون یاد شده استفاده نماید.

 

  1. اگر موجر مبلغ ودیعه را به مستاجر ندهد تکلیف چیست و مستاجر چه اقدام قانونی می تواند انجام دهد؟

پاسخ: مستاجر باید دادخواست به طرفیت مالک دهد و هرمالی که از وی در دسترس دارد را به میزان طلبش توقیف نماید، البته این امر مستلزم طی تشریفات قانونی می باشد .

 

مدارکی که مراجعه کنندگان در مورد روابط موجر و مستاجر نیاز به ارائه دارند:

  1. مدارک شناسایی از قبیل شناسنامه و کارت ملی
  2. قرارداد اجاره و سایر دلایل و مستندات